El passat diumenge 16 de juny ha estat la data, en majúscules, on ha entrat en vigor la Nova Llei Hipotecària o el que és el mateix la Nova Llei d’Hipoteques. Publicada al BOE el 5 de març de 2019 com a Reial Decret-Llei 7/2019; podeu veure text complert de la llei clicant aquí.   La norma és el resultat de la transposició d'una directiva comunitària a nivell europeu que va amb gairebé tres anys de retard, per la qual cosa la Comissió Europea va amenaçar Espanya amb una multa de més de 100.000 euros diaris.   Cerca seguretat jurídica per totes les parts, major facilitat de gestió, fixar límits i molta més transparència i protecció.   El principals canvis de la nova Llei d’Hipoteques afecten directament a:   - clàusules sol o clàusules terra - límit màxim d’interessos - comissions - despeses i impostos - productes bancaris vinculats a l’hipoteca - canvis de condicions - requisits de solvència - desnonaments   Clàusules sòl o clàusules terra:   La clàusula sòl queda prohibida i desapareix. En préstecs variables la banca no podrà fixar un límit si l'indicador de referència pateix variacions. D’aquesta manera les possibles caigudes de l’euríbor, que acostuma a ser l’índex de referència en les hipoteques, beneficiaran a l’usuari de la hipoteca. Queda fixat també que l'interès que s'acabi aplicant mai podrà ser negatiu.   Límit màxim d’interessos:   Les hipoteques d’interès variable tindran un límit màxim del 0,25% durant els tres primers anys de la hipoteca. Al quart any l’interès tindrà un límit màxim del 0,15% Les hipoteques d’interès fixe tindran un límit màxim del 2% durant els primers 10 anys, i un 15% posteriorment. Els interessos de demora queden limitats a tres vegades el preu oficial del diner.    Les comissions:   Una única comissió d'obertura que haurà d'incloure les comissions d'estudi, tramitació o concessió. Aquesta és la única que pot facturar l’entitat bancària per aquest concepte.   D’altra banda la comissió per amortització anticipada d’hipoteques de tipus variable serà del 0,25% sobre la quantitat amortitzada durant el primers tres anys d’hipoteca i del 0,15% a partir del quart. Per les hipoteques de tipus fix les comissions màximes aplicades seran del 2% els primers deu anys i de l’1,5% a partir de l’onzè.   Les subrogacions i novacions, canvis de les condicions de la hipoteca, titulars, terminis, índexs de referència, no tindran comissions.   Les despeses i els impostos:   El banc s’ha de fer càrrec de la majoria de les despeses com les de gestoria i registre. També assumirà les despeses de les primeres còpies del notari. Les segones còpies i les despeses de taxació van càrrec de l’usuari. L’entitat bancària haurà de cobrir els impostos notarials, la inscripció al registre de la propietat o l’impost d’actes jurídics documentats.     Productes vinculats:   Queden desvinculats tots els productes que les entitats oferien i, en la majoria d’ocasions, obligaven a contractar per a la concessió de la hipoteca. Queda palesa la no obligatorietat de contractar assegurances de vida, de la llar, targetes bancàries, comptes addicionals per a la possible obtenció del crèdit hipotecari. De fet, això no es nou però moltes entitats abusaven de la seva posició per forçar aquestes contractacions addicionals.   Canvis de condicions: Els clients, quan així ho desitgin, podran canviar les condicions de la hipoteca o d’entitat bancària i no es generaran despeses addicionals.   Requisits de solvència:   El banc serà l’encarregat d'analitzar la situació de solvència del peticionari de la hipoteca. Es revisarà la seva ocupació, els ingressos presents i futurs, propietats, estalvis, càrregues familiars o les despeses fixes entre altres prèviament a la possible concessió. D’aquest manera es cerca assegurar la viabilitat econòmica de la operació. Es preveu que aquest requisit sigui un fet enduridor per a la concessió del crèdit ja que aquest no es formalitzarà si no hi ha les condicions personals pel pagament de les quotes resultants.   Desnonaments:   No es podran iniciar processos d’execució hipotecaria fins que no hi hagi 12 quotes impagades o el 3% del capital concedit. Aquest supòsit és aplicable durant la primera meitat de la vida del préstec. Si els impagament es donen durant la segona meitat de la vida dels préstec l’execució hipotecària  es podrà iniciar quan hi hagi el 7 % del capital concedit impagats o 15 quotes mensuals impagades. Addicionalment, s'exigeix que el prestador hagi requerit el pagament pendent al prestatari concedint-li, almenys, un mes per complir.   Recordar que la execució hipotecària és el procés previ a qualsevol desnonament.   I com vàrem dir en la nostra publicació del 22 de maig, la nova llei d’habitatge preveu la fi dels desnonaments oberts.  Les entitats i els propietaris dels immobles queden obligats a comunicar a serveis socials els desnonaments previstos perquè aquests analitzin les possibles situacions de vulnerabilitat. Per a això, es podran paralitzar durant un mes si l´arrendador és persona física, o tres mesos si és persona jurídica. Podeu veure tot el referent aquesta llei clicant aquí.    I per últim comentar que caldrà dues visites al notari en lloc d’una. La primera serà prèvia a la signatura on, de forma gratuïta, el notari haurà d’explicar i assegurar-se que s’entenen totes les clàusules i condicionants del crèdit hipotecari. La segona visita serà per a la formalització i signatura formal de la hipoteca.  

El Govern de la Generalitat, aquest 1 de març del 2019, ha aprovat i publicat al BOE un nou decret llei, el 7/2019 amb mesures urgents en matèria d'habitatge i lloguer. Podeu veure i descarregar el pdf de la disposició clicant aquí. Afecta a tots els contractes signats a partir d’aquesta data i la normativa és aplicable des del 6 de març de 2019. No té caràcter retroactiu pel que els contractes signats amb anterioritat a la data decret es seguiran regint per la normativa establerta en la seva data de signatura. El Decret llei inclou la qualificació permanent dels habitatges amb protecció oficial quan el sòl sigui públic o estigui destinat urbanísticament a habitatge de protecció pública.  L’Índex de Referència del Preu del Lloguer serà obligatori en els contractes i en els anuncis publicitaris. Canvis que inclou la nova llei d’afectació directa per a la ciutadania Durada del contracte i pròrrogues: en el suposat que l’arrendador sigui persona física: s’amplia de 3 a 5 anys el termini de pròrroga obligatòria a favor de l’arrendatari. En el suposat que l’arrendador sigui persona jurídica: s’amplia de 3 a 7 anys el termini de pròrroga obligatòria a favor de l’arrendatari. També es disposa l’ampliació de la pròrroga obligatòria (ampliació automàtica del contacte de lloguer) d’un a tres anys. Perquè no procedeixi aquesta pròrroga obligatòria, l’arrendador haurà de notificar almenys amb quatre mesos d’antelació la seva voluntat de no renovar el contracte, i l’arrendatari ho haurà de notificar amb dos mesos d’antelació. En el cas que el propietari necessiti recuperar l'habitatge durant la durada del contracte, un cop transcorregut el primer any de duració del contracte, no procedirà la pròrroga obligatòria del contracte quan, al moment de la seva celebració, s’hagués fet constar expressament, tal com es detalla en el Reial decret llei. Subrogació del contracte: en cas de defunció del titular del contracte de lloguer, l´arrendament es subrogarà obligatòriament a la resta d´inquilins de l´habitatge quan hi hagi persones en situació de vulnerabilitat (persones amb discapacitat, menors d´edat o majors de 65 anys) Els lloguers turístics no estaran regulats per aquesta normativa estatal i la seva regulació serà responsabilitat de les comunitats autònomes. Les comunitats de propietaris també poden limitar per majoria qualificada dels propietaris aquests usos i / o establir quotes de pagament de despeses comunes fins a un 20% majors. Fiança i garanties addicionals màximes: La fiança obligatòria establerta és la corresponent a 1 mes de lloguer. La quantitat màxima que un propietari pot demanar com a garantia addicional del lloguer queda limitada a l’import corresponent a 2 mesos de lloguer. Abans del Decret era de lliure disposició per part del propietari de l’immoble. Increments anuals de les rendes: queda limitada la pujada de la renda anual sobre la base de l'evolució de l'índex de Preus de Consum (IPC). Impost de Transmissions i Actes juríidics: queda establerta la exempció de pagament per part de l’inquilí de l’ ITPAJD (Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats). Aquest impost és del 0,5% del però seguirà sent obligatòria la declaració i autoliquidació de l’impost perquè l’administració segueixi tenint el registre d’arrendaments. Despeses de comercialització: una altra novetat és que, si l'arrendador és una persona jurídica, aquest es farà càrrec de totes les despeses de comercialització de l'habitatge i de la formalització del contracte. Fi dels desnonaments oberts:  és obligat comunicar  sistemàticament a serveis socials els desnonaments previstos perquè aquests analitzin les possibles situacions de vulnerabilitat. Per a això, es podran paralitzar durant un mes si l´arrendador és persona física, o tres mesos si és persona jurídica. Com a novetat, la nova normativa obliga a aclarir el dia i hora exactes en els quals es realitzarà el desnonament quedant eliminats per aquest efecte els desnonaments oberts. Bonificacions municipals: s’inclou la  possibilitat que els ajuntaments estableixin una bonificació de fins al 95% en la quota de l´Impost de Béns Immobles per als habitatges subjectes a lloguer a preu limitat. Índex estatal de referència del lloguer d´habitatges:  es crea aquest índex perquè sigui utilitzat per part de les comunitats autònomes per a les seves polítiques d´incentius a l´habitatge. Objectius que es volen assolir: Afrontar el dèficit d’habitatges de lloguer de protecció pública Augmentar els instruments per combatre les situacions d’emergència i els desnonaments Propiciar la moderació dels preus del lloguer dels habitatges lliures  > Incrementar el patrimoni públic de sòl i d’habitatge amb destinació a habitatges de protecció pública. S’inclouen nous drets d’adquisició preferent a favor de la Generalitat en el cas de transmissions oneroses de sòls privats que formin part de les reserves de protecció pública o d’immobles amb habitatges arrendats que es venguin sencers. També s’estableix una nova regulació que permet tant als ajuntaments com a la Generalitat adquirir sòls mitjançant el dret de tanteig i retracte o mitjançant l’expropiació forçosa i destinar-los específicament a construir-hi habitatges de protecció pública. En cas que ja hi hagi habitatges construïts, els permet destinar-los a aquest règim de protecció encara que el planejament urbanístic no ho especifiqui. > Incrementar el parc públic d’habitatges de lloguer: El Decret llei preveu que els municipis amb demanda residencial forta i acreditada impulsin, en el termini de dos anys, la construcció d’habitatges de protecció pública sobre solars disponibles del seu patrimoni per destinar-los prioritàriament al règim de lloguer.  A més, les administracions estan obligades a mantenir la titularitat pública dels sòls amb destinació a habitatge de protecció pública que obtinguin per cessió en les actuacions urbanístiques i a destinar els habitatges també a lloguer. El Decret llei preveu la possibilitat de modular la forma d’efectuar aquestes cessions per tal que permetin finançar la construcció d’aquests habitatges. > Incrementar el parc d’habitatges privats de lloguer i els habitatges privats de protecció pública. S’inclou la possibilitat que els plans urbanístics destinin terrenys per a la construcció d’habitatges plurifamiliars específicament de lloguer. Així mateix, es millora la possibilitat de destinar parcialment els edificis a habitatges de protecció pública, en sòl urbà consolidat, per tal d’aconseguir habitatges més adequats a les necessitats socials i propiciant una oferta més variada.  El Decret llei preveu també que en el cas de promocions privades que hagin rebut algun tipus d’ajut públic hi hagi una cobertura total per part de la Generalitat dels lloguers impagats i que els adjudicataris tinguin prioritat en la percepció dels ajuts al pagament del lloguer.